相続 相続税対策 相続税の申告なら大阪の三輪税理士事務所

前回のポイント ・類似業種比準方式の株価を下げるには、3つの比準要素を下げる。 ・純資産価額方式の株価を下げるには、会社の節税をする、または含み損を作る。 ・会社区分を変更するというのも株価引下げにつながる場合がある。 ・配当還元方式の株価を下げるには、配当を減らす。 　前回は、自社株評価の引下げ方法をお話しました。今回は、不動産対策の考え方をお話しましょう。

◎不動産対策の考え方
税理士	では、ついでに不動産対策の考え方もお話しときましょうか。
社　長	おぉ、不動産対策ねぇ。
税理士	さっき、純資産価額方式の引下げのところで、不動産を取得したら評価が下がるって言いましたでしょ。
社　長	えぇ、たしか。
税理士	不動産対策の考え方は、実はこの考え方と同じなんですよ。
社　長	といいますと。
税理士	先程お話したように、相続税の評価額は、不動産の場合、路線価や固定資産税評価額を基に評価しますので、時価との間に差があるんですね、これを活用するんです。
社　長	はぁ。
税理士	つまり、土地の場合でしたら、時価と路線価の差、これが大きいものを取得すれば対策になるということです。時価が1億円、評価額が8000万円であれば、差額の2000万円が対策になるということですね。
社　長	なるほど。
税理士	バブルの頃は、この差額が大きかったもんですからみんな不動産を買って相続対策をしたってワケです。
社　長	でも、今はあんまり差がないんとちゃう？
税理士	そうですねぇ。あの頃みたいにはないですけど……。でも、やはり評価額の方が低いでしょう。
社　長	そうでっか。最近はあんまり変わらんって聞くけど……。でもまぁ、考え方として、そういう場所の土地を買うと相続対策になるってことですな。
税理士	ええ、そうです。そして、建物の場合も考え方は同じです。建物の場合は、固定資産税評価額が相続税の評価額になりますが、だいたい、固定資産税評価額は建築価額の60％程度になっているようですから、この差額が対策になるんです。
社　長	なるほど。1億円の建物が6000万円程度の評価額になるってことですな。
相続 相続税対策 相続税の申告なら大阪の三輪税理士事務所 ◎賃貸物件は効果が大
税理士	はい、そしてそれがマンションなんかの賃貸物件だったりすると、 さらに効果が大きくなるんです。
社　長	ふむふむ。
税理士	この場合、土地は貸家建付地評価となり、建物は貸家としてこんな算式で評価されますので、その差額が対策となるワケです。たとえば、借地権割合が70％、借家権割合が40％の場所に2億円のマンションを取得したとしましょう。土地の時価が1億円、路線価評価が8000万円、建物の時価が1億円、固定資産税評価額が6000万円としますと、土地は路線価評価の8000万円に借地権割合と借家権割合を掛け合わせて、そのような計算をしますんで、評価額が、えぇーっと5760万円ですかね。そんな評価額になるんです。
社　長	8000万円かける……えぇーっと、0.4×0.7＝28％を1から引いて72％……。そうですな。5760万円ですな。
税理士	そして、建物は固定資産税評価額に1から借家権割合を引いたものをかけますから、6000万円かけることの、えぇーっと……3600万円ですか。
社　長	うぅんーと……60％をかけるから……そうですな、3600万円ですな。
税理士	これらを合計しますと、9360万円となって、これが相続税評価額になるわけです。2億円するものが9360万円で評価されるわけですから、ざっと、1億円の対策ができることになるんですね。
社　長	へぇー。結構大きいんだねぇ。
税理士	そうですねぇ。
社　長	それは、今ある土地にマンションを建てても同じでっか？
税理士	えぇ、同じです。土地も建物も、評価は。
社　長	えっ！？……あぁ、そうか。マンションを建てたらその土地も下がるんやな。
税理士	ええ。
社　長	ふーん、ようわかった。考え方は自社株と同じですな。
税理士	そうです。でも1点だけ違うとこがありましてね。
社　長	1点だけ？
税理士	えぇ、自社株は、不動産を買っても3年間は時価で評価しなければいけないって言いましたでしょ。でも、個人で買うと、すぐに相続税評価になるんですね、その点が違うんです。
社　長	ふーん、すぐにね。
税理士	ですから、比較的短期的な対策として使われるんです、この対策は。
社　長	なるほど。でも、これって借金せなあかんのやろ。相続対策は借金作らんとあかんっていうから……。
税理士	あ、いやいや、借金しても手持ちの預金使っても同じなんですよ。借金はしてもしなくても。
社　長	あぁー、そうなん。
相続 相続税対策 相続税の申告なら大阪の三輪税理士事務所　 ◎賃貸物件は収支第一
税理士	それよりも、借金してマンションの収支が合うかどうかですね。相続対策といっても事業をするワケですから、節税効果だけで判断すると痛い目に遭っちゃいますから。その場所がマンション用地としてふさわしいかどうか、ふさわしいとしたら、ファミリーかワンルームかなどといったことも十分検討して、その上で資金手当てを含めた資金収支をシビアに検討しなければなりません。
社　長	なるほど。
税理士	それと、相続対策で不動産投資をする場合は、借入れするにしろ、しないにしろ、手元資金が大きく減りますから、これによって相続税の納税資金が無くなってしまわないかどうかということにも注意を払わないといけないですね。
社　長	ふんふん。
税理士	そしてまた、マンションを建てますとその土地は物納できなくなってしまいますので、それでもいいかどうかといったことも検討しなければなりません。
社　長	ふーん、マンションを建てると物納できんようになるんか。
税理士	さらには、1か所しかない土地にマンションを建てたばっかりに、それをめぐって争いになったってことのないよう、遺産の分割面にも十分配慮して計画しなければなりませんね。
社　長	なるほどね。いろいろ検討せなあかんことがあるんやねぇ。相続対策っちゅうのは。
税理士	そうですよ。節税効果だけで判断したらバブルの頃と同じ過ちをしちゃいますから。
社　長	そーやな、でも、あの頃やった人は大変やろなぁ。
税理士	そうですねぇ。私もそういう人何人か知ってますけど、そりゃあもう、大変ですよ。財産全部無くなってしまった人とか、借金を払えないようになった人とか……。もちろん、私が勧めたのと違いますけどね。
社　長	へーぇ。そんなんになったら何のために対策したんかわからんようになりますな。まぁ、先生、よろしゅうご指導頼みますわ。
税理士	あっ、はい。

（つづく）

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